Fälle

Immobilienfonds

An Immobilienfonds beteiligten sich Anleger entweder über eine Einlage als beschränkt haftender Gesellschafter an einer Kommanditgesellschaft (geschlossener Immobilienfonds) oder sie erwarben Anteile an einem Sondervermögen, dessen Anteile an der Börse handelbar sind (offener Immobilienfonds). Der Anleger stellt in beiden Fällen der Fondsgesellschaft sein Kapital zur Verfügung, mit dem die Fondsgesellschaft dann unmittelbar oder mittelbar (als Dachfonds) in eine oder mehrere Immobilien investiert.

geschlossene Immobilienfonds

Mit der Kommanditbeteiligung (regelmäßig als Kommanditist bei einer GmbH & Co. KG) stellt der Anleger der Fondsgesellschaft Eigenkapital zur Verfügung. Aus diesem Eigenkapital erzielte Erträge bzw. Überschüsse werden in der Regel durch jährliche Ausschüttungen an die Anleger gezahlt. Nach einer längerfristigen Laufzeit (zehn und mehr Jahre) ist regelmäßig vorgesehen, dass der Fonds die Immobilie(n) veräußert und aus dem Erlös die Einlagen zurückzahlt.

Risikofaktoren

Anteile an geschlossenen Immobilienfonds in Gestalt der KG sind unternehmerische Beteiligungen, die einem Totalverlustrisiko unterliegen. Der Anleger haftet als Gesellschafter (Kommanditist) mit seiner Einlage für Verbindlichkeiten des Fonds bis zur Höhe seiner Einlage. Eine Rückzahlung der Einlage des Anlegers bei Auflösung des Fonds erfolgt erst, nachdem die Forderungen der anderen Gläubiger aus dem Vermögen der Gesellschaft beglichen worden sind (Nachrang). Regelmäßig zu beachtende Risiken sind u. a.

  • das grundsätzliche Totalverlustrisiko der Einlage
  • Verkauf der Beteiligung nur eingeschränkt möglich
  • die Wertentwicklung der Immobilien
  • Verlust von Steuervorteilen
  • Kreditrisiken

Ein weiteres Problem besteht darin, dass die geschlossenen Immobilienfonds zumindest derzeit keiner Aufsicht unterliegen (grauer Kapitalmarkt).

offene Immobilienfonds

Mit dem Kauf von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds erwirbt der Anleger grundsätzlich börsentäglich handelbare Anteile an einem Immobilien-Sondervermögen. Der Fonds erwirbt mit dem eingeworbenen Geld der Anleger Immobilien, die er entweder zur Vermietung hält oder versucht, mit einer Wertsteigerung zu verkaufen. Das Immobilien-Portfolio eines offenen Immobilienfonds kann sich daher ändern.

Geplant sind im Regelfall Ausschüttungen des Fonds aus dem erwirtschafteten Gewinn. Daneben kann der Anleger auch noch auf eine Steigerung des Börsenwertes seines Anteils hoffen. Der Anleger kann grundsätzlich jederzeit die Rücknahme seiner Fondsanteile gegen Zahlung des aktuellen Wertes seiner Beteiligung verlangen. Gerade wegen der angeblich flexiblen Laufzeit eines offenen Immobilienfonds, entscheiden sich viele Anleger, in diese Anlageform zu investieren.

Risikofaktoren

Vielfach sind Anleger über die Risiken des Erwerbs von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds nicht ausreichend aufgeklärt worden. Vor einer Anlageentscheidung müssen regelmäßig u.a. folgende Risiken Beachtung finden:

  • Totalverlustrisiko
  • Aussetzung der Rücknahme der Fondsanteile
  • Abwicklung des Fonds wegen mangelnder Liquidität
  • Wertverlustrisiko bei Immobilien

Rechtliche Maßnahmen im Schadensfall

Sollten die Fondsanteile aufgrund einer Beratung bzw. Vermittlung erworben worden sein, kann der Erwerb der Anteile gegenüber dem Berater bzw. Vermittler (Banken und Fondsvermittler) ggf. wegen fehlerhafter Anlageberatung rückabgewickelt werden. Die Anlageberatung ist fehlerhaft, wenn über die dem Fonds immanenten Risiken nicht oder nur unzureichend aufgeklärt worden ist.

Sollte der Verkaufsprospekt zum dem Immobilienfonds Fehler aufweisen, kommen Schadenersatzansprüche gegen das Emissionshaus bzw. sonstige Prospektverantwortliche wegen Prospekthaftung in Frage.

Gegebenenfalls besteht die Möglichkeit, sich durch Widerruf von der Fondsbeteiligung zu lösen.

Brennpunkt: Rücknahmeaussetzung bei offenen Immobilienfonds

Mit der Verunsicherung vieler Anleger im Rahmen der Finanzkrise veräußerten insbesondere institutionelle Anleger ihre Fondsanteile. Dadurch schmolz das liquide Vermögen vieler Immobilienfonds zusammen. In der Folge waren die Fondsgesellschaften gezwungen, die Rücknahme der Anteile auszusetzen. Viele offene Immobilienfonds haben das Geld der Anleger mittlerweile eingefroren und befinden sich in der Abwicklung. Aufgrund des Wertverfalls der Immobilien und des Zeitdrucks bei der Abwicklung sind erhebliche Wertverluste bei den Anteilen abzusehen. In vielen Fällen kommt ein Ausgleich des Verlustes durch den Berater (meist eine Bank) in Frage, wenn dieser nicht auf das Risiko der Aussetzung der Rücknahme hingewiesen hat.

Aktuell: Bisher war die Aufklärungspflicht über das Risiko der Rücknahmeaussetzung von Anteilen an offenen Immobilienfonds in der obergerichtlichen Rechtsprechung noch umstritten. Nun hat der BGH (Aktz. XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13) ganz im Sinne der geschädigten Anleger entschieden, dass eine Aufklärung über das Risiko der Rücknahmeaussetzung im Rahmen einer Anlageberatung notwendig ist. Fehlt eine solche Aufklärung, lassen sich Ansprüche auf Rückabwicklung erfolgversprechend geltend machen.

Brennpunkt: Rückforderung von Ausschüttungen bei geschlossenen Immobilienfonds

Im Rahmen von Restrukturierungen von geschlossenen Fonds ist immer wieder vorgesehen, dass der Fonds von den Anlegern bereits geleistete Ausschüttungen zurückfordert. Der Fonds selbst hat ein solches Recht auf Rückforderung allerdings nur, wenn dies im Gesellschaftsvertrag ordnungsgemäß geregelt ist. Oft sehen die Gesellschaftsverträge ein Recht auf Rückforderung der Ausschüttungen gegen die Anleger allerdings nicht vor. Insofern sollte vor der Rückzahlung der Ausschüttungen der Gesellschaftsvertrag genau geprüft werden.

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